卖房时这些信息必须告知买主

 来源:北京晚报 发布时间:2020-08-28 17:09:57 点击数:
导读:  花巨资签约购买别墅,却发现墙外趴着好几个“坟头”,清明节还有人来祭扫。购房人将卖房人诉至法院,要求解除合同,且双倍返还定金100万元。这起案件近日在北京市朝阳区法院开庭审理,媒体报道后在网上引发了讨论

 

  花巨资签约购买别墅,却发现墙外趴着好几个“坟头”,清明节还有人来祭扫。购房人将卖房人诉至法院,要求解除合同,且双倍返还定金100万元。这起案件近日在北京市朝阳区法院开庭审理,媒体报道后在网上引发了讨论。哪些情形卖房人必须要主动告知?“凶宅”如何定义?

  ■别墅墙外有坟头 引发买卖纠纷

  诸葛女士要购买的别墅位于北京朝阳区霄云桥附近,在和房主闫女士签订了《房屋买卖合同》后,她支付了50万元定金。

  履约过程正好赶上清明节,诸葛女士意外发现,别墅院墙外的小树林间竟然趴着好几个“坟头”。她走访邻居和物业得知,此处坟头存在已久,每逢民间祭奠,都会有人前来祭扫,包括焚纸、摆花、摆供品等。

  房屋外围有“坟头”是否属于卖房人应当告知的重要事实?这一问题成为双方在法庭上争论的焦点。诸葛女士认为,她在补充协议中明确约定,出卖人承诺“房屋无重大瑕疵,亦不是‘凶宅’”,被告对坟头之事应当如实告知。

  然而闫女士却表示,在原告发现并告知她小区外围存在“坟头”之前,她对此并不知情。闫女士认为,涉案房屋确实无重大瑕疵,不属于“凶宅”,房屋内也未发生过非正常死亡事件。一般人对传统忌讳的认识并不包含小区外围的不利因素。因此,闫女士认为自己并无违约行为,原告无权要求解除合同和返还定金。

  这起案件在网上引发了讨论。“谁的房子旁边有坟墓不介意啊?”有网友感同身受,认为卖房人应当如实告知;但也有网友认为,法院如果支持原告的请求那就乱套了,因为太多地方楼盘都是平坟修建的,比这个还严重。

  有关与墓地毗邻而居的买卖纠纷近些年在全国多地上演,记者注意到,诉至法院的结果往往是购房者败诉。败诉的主要原因之一,就是因为墓地不在红线(商品房开发规划范围)范围内,开发商不需要告知购房者,购房者需要尽到谨慎注意义务。

  ■“凶宅”信息必须告知 故意隐瞒构成欺诈

  除了这两年比较多见的与墓地毗邻而居的纠纷,“凶宅”则一直是房屋买卖中的流量话题。尽管我国法律并没有“凶宅”这一概念,但通过这些年的司法判例可以看出,房屋内发生的非正常死亡事件,如自杀、他杀等,基本可以被列入“凶宅”的范围。

  北京法院审判信息网公布的裁判文书显示,去年,丰台区人民法院审理了一起“凶宅”案。袁女士以308万元的价格购买了丰台区一套房屋,在装修时得知,房屋内曾发生跳楼事件,因而将卖房人柴女士诉至法院。法院到当地公安机关进行调查,发现2015年8月确有人从涉案房屋内坠楼死亡。

  法院审理认为,涉案房屋发生过坠亡事件,符合社会普遍接受的意外死亡观念,属于“凶宅”,袁女士在签订房屋买卖合同时存在“重大误解”,据此法院判决撤销房屋买卖合同,被告柴女士全额返还袁女士购房款并将房屋过户回自己名下。但由于没有证据证明柴女士在缔约时已经知情,存在过错,因此法院在这起案件中没有支持袁女士要求柴女士赔偿的请求。可见,一旦被法院认定为“凶宅”,卖房人即具有信息披露的义务。在更多的判例中,卖房人因故意隐瞒“凶宅”信息,被法院认定为欺诈。

  记者注意到,在浙江绍兴市越城区人民法院今年7月作出的一例“凶宅”纠纷判决中,明确了一个问题,即如何判断“凶宅”。判断是否为“凶宅”不能仅以个体主观感受为依据,而是应以公序良俗大原则下的社会公众一般认识为判断基准。其标准大致有三:一是死亡形式,需为人为非正常死亡事件,自然的生老病死不在此列;二是死亡地点,需发生在房屋主体结构内,应是一相对独立、封闭、专有的空间场所,至于电梯、楼梯间及车位等公共区域不应在此范畴内;三是若交易双方对“凶宅”范围、情形有特别约定,则应在不违反风俗的情况下尊重其约定。

  律师解读

  卖房时哪些信息应当主动告知

  除“凶宅”外,还有哪些信息属于“与订立合同有关的重要事实”,卖房人应当在缔约时进行告知?北京市盈科律师事务所合伙人律师李娜表示,民法典对于诚信原则有明确的规定。本着诚实信用和尊重社会公德的原则,凡影响购房者购买目的,对居住的安全性、便利性造成影响的,都属于重要事实,应当主动告知。

  此外,李娜认为,对于房屋周边的情况卖房人如果了解也应尽可能地告知购房者,如是否存在洪涝风险,周边是否有垃圾场、污水厂等,以免后续引发不必要的麻烦。

  同时,李娜提醒购房者也应尽到注意义务。如在签约前,到房屋所在的小区多转转,拜访一下物业公司、周围邻居,了解一下房屋的具体信息,再到相关部门查询一下房屋内的户口情况等。必要时应与售卖方签订补充合同,可以用列举的方式要求卖房人如实提供相关信息,对卖房人进行约束以降低未知风险。本报记者 张蕾

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